资管君是金融行业的居委会主任。资管君社区：十万粉丝，四万同业好友，全国24个地方站，拥有说人话的实务交流内刊《汇智》和备受同业赞誉的“神奇的风控合规群”系列社群，志愿者团队定期发布《每周监管动态》《风控合规内刊》主任微信ziguanjun05

风控合规群资料下载：观点指数上半年报告：房企融资报告，房地产市场报告，物流地产报告，文旅地产报告，商业地产报告，联合办公室报告，物业服务报告，养老地产报告，产业地产报告，长租公寓报告；三旧改造，城市更新资料：珠海城市更新流程图，深圳城市更新项目房地产开发报建程序，惠州留用地，惠州城市更新政策汇编，广州城市更新政策解读及项目操作流程及改造项目报批程序流程图，广东省三旧改造政策汇编《深圳卷》《广州卷》《珠海卷》《中山卷》《惠州卷》《佛山卷》《东莞卷》《大湾区卷》城市进入研究：北京 成都 重庆 广州 杭州 南京 上海 深圳 苏州 天津 武汉 西安；京津冀 河南十七地市山东十七地市粤港澳大湾区（含购房客户研究）荆门 南宁厦门 扬州桐乡株洲新津湖州南充内江无锡江门 昆明大理沈阳

资管君社区高端内刊《汇智》接受预定，以文会友，期待和同样优秀的你交流《论资产的选择：地产向左，基建向右，工商、消金剑走偏锋》；《金融本来就不该好做》；《从企业SCP的资金募集说明书中盘点出60亿坏账，教你如何从细节入手，丝丝入扣盘查企业经营实况》 性

2019年伊始，我国央行采取适度放松流动性对冲经济阶段性下行。同样，全球央行也普遍采取面多了加水，水多了加面的策略，以时间换空间等待科技出现新一轮革命性变革。因此，资产价格短期内的状态可以用“自行车理论”解释，也就是当一个自行车保持一定速度的时候走直线并不难，但当其速度降下来以后，我们需要通过不断左右摇摆来保证自行车尽量走成一条直线。如果我们把这条直线的像素不断放大，就能清晰地看到这条直线上有很多的小波动。若政府希望资产价格保持相对平稳，不可避免要进行宏观调控，但每一次调控都意味着透支政府信用。随着调控发展到一定程度，我们发现资产价格波动会从小变大，然后越来越大，当波动突破箱体震荡后，它可能会选择单边往上或者单边往下。当下房地产横盘的结果就是政府希望通过不断调控来缓释风险。

截至目前，我国涉房贷款占银行总贷款规模30%以上，如果这块爆掉会直接动摇整个国家的基本盘。房地产已经面临大而不能倒的局面。房抵贷业务本质就是房地产的典当业务，因此房地产的走势决定了房抵贷业务的机会。由下图可见，在近10年的期限内，商品房住宅销售增速呈现09年-12年、12年-15年、15年-18年每三年一个周期的走势。然而，本届政府对房地产市场的管控范围之广、力度之大、持续性之久前所未有，过去三年一周期的规律不再适用。

我们知道，不良资产行业没有小概率事件。个金的不良同样如此。通过跟业内人士的交流，我们了解到，滨海xx在一级市场收包拼不过四大，转而进军个人金融领域。滨海xx房抵贷业务客源来自商业银行，至今业务开展大概一年左右，业务规模不大，为了做好贷前审核工作，滨海xx组建了一支二十多人的运营团队，确保每笔房抵贷业务逐一下户调查，贷后管理绝不马虎大意。

在跟滨海xx取经中还了解到，天津的一家地方amc也有一家做小额贷款的兄弟单位，最后经公司评估后决定放弃跟这家兄弟单位的小贷公司合作，一来考虑到关联交易的合规性问题，二来主要还是投入和产出不成正比，以及风控方面难以把握。选择小贷公司做房抵贷业务的客户基本上是因为不满足银行准入条件，换句话说，这类客户属于违约风险较高的群体。根据滨海正信和几家市场大型助贷机构的经验判断，大家都认为一线城市的房抵贷业务贷款利息年化15%或以上毫无市场竞争力。如果客户坚持要做，我们要认真想想对方图的是什么，究竟是贷款额度，还是贷款时效，亦或是征信标准？

一、房抵贷业务3.0时代的政策背景与市场现状

2018年政府工作报告提出，2019年国有大型商业银行对中小微企业贷款要增长30%以上。为响应国家政策，银行纷纷将小微企业贷及普惠金融贷作为2019年业务重点。下图为2015年至2018年金融机构房抵贷贷款余额情况：

四大国有银行房抵贷业务虽具有利率优势，但限于准入门槛、放款额度、信审条件及审批流程，因此留给助贷机构足够的生存空间。同类型股份制银行产品同质化问题严重，重点取决于信贷服务与获客渠道的竞争力。外地非落地银行，以哈尔滨银行神灯、衡水银行、廊坊银行为例，为抢占市场份额，对于客户征信、抵押物估值、抵押率、贷款成本及二押业务均有风险敞口，此类客户违约几率极大，未来转贷几率较低。

二、业务创新及结构设计

我们将从中小微企业行业经营风险分析开始，探索房抵贷业务的风险程度，对国内现行的房抵贷市场发展趋势做出创新模式与结构。下图为我们房抵贷潜在贷款对象/行业的发展指数：

房抵贷业务一般的贷款对象以中小企业为主，我们从中小企业行业发展指数可以看到，中小企业整体低于景气度标准值指标，属于风险能力较低的贷款对象，其中，批发零售、建筑装修、社会服务、计算机软件、工业、房地产、交通运输、住宿餐饮行业信贷违约风险依次逐渐增高。从微观层面的信息反馈来看，上海写字楼空置率持续走高，深圳前海超甲级写字楼空置率更是高达60%以上，这也在一定程度上反映经济下行导致中小企业抗风险能力弱化。

目前市场上主流的房抵贷业务交易结构如下：

三、AMC参与房抵贷业务的动机和痛点

1.超低折扣。人为控制不良率，锁定收购债权折扣率（价格低于公开市场转让价格）；

2.资金利用率。远期承诺保证金参与银行间信贷资产转让交易中，低风险实现债权处置资金收益；

3.穿透风险。早期进入信贷管理，降低远期收购不良债权的执行瑕疵，提高处置收益及效率；

4.多重收益。不良资产投资承保费和不良处置收益。

AMC的痛点：部分不良资产由于贷款前期手续不合规，在后期处置上存在周转慢、处置难度大的问题。在中央“房住不炒”的大背景下，我们有理由相信未来房价上涨速度远不及资金成本的增速。

四、房抵贷业务流程和不良处置手段

房抵贷业务筛选流程基本分为六个部分。

第一，初审，包括房价评估，大数据、征信查询，借款人面谈，抵押物走访等；第二，复审，包括项目综合评分、项目风险评估、最高贷款金额确定；第三，终审，包括风控总监、公司总经理、项目评审委员会；第四，公证抵押，包括面签、抵押、他证和产调；第五，贷后管理，包括按客户分级、定期风险评估，房价追踪，客户负面情况调查；第六，到期退出，提前一个月和客户商谈到期事宜，提前一周介入，到期还款或逾期资产转让。

在贷后管理中，我们要做好预警系统的动态管理，例如，借款人经营场所回访，主要了解借款人资金用途，贷款存续期间借款人经常状况发生恶化触发预警；抵押物现场核查，抵押物按一定频率进行贷后现场核查，如发现有新增租赁等不利于抵押物执行的现象触发预警；定期获取产调，查询抵押物状态，如果发现查封等不利于抵押物执行的限制信息触发预警等。

房抵贷业务中逾期率、转贷率、不良率是三个关键的风控指标。我们以泛华金融为例。

逾期与不良后的解决手段大致分为：

1.法拍——对于逾期债权的底层资产申请强制执行进行司法拍卖；

2.债权转让——有合作的AMC进行单笔资产转让，银行或小贷无风险；

3.转单——不符合原有资金渠道续约放款要求、协助客户进行转单；

4.催收和解——对非恶意用户进行逾期催收，客户面谈逾期解决方案。

其中转单和催收和解主要由助贷机构负责。

五、房抵贷业务逻辑的核心问题

房抵贷业务逻辑的核心是风控，风控的关键是借款人信用。次贷危机对我们的警示在于，有价值的抵押品是必要条件，借款人信用是充分条件。另外，业务过程中的操作风险是所有涉及房抵贷业务的机构不容忽视的问题。操作风险包括借款人不明确、抵押权证不真实、抵押权证没管住、抵押物价值注水等情况。房抵贷业务逻辑里还包括流动性管理，众所周知，参与房抵贷业务的主要是短期资金，短期资金的玩法有两种模式，一种是先息后本，一种是等额本息，出于对风险的考虑，等额本息是当下市场主流模式，期限为24个月，逾期资产回购时间为90天。

房抵贷业务实际操作过程中，有五类贷款风险值得我们关注。

1.唯一住房

2.买卖不破租赁

3.查封与抵押竞合

4.查封与最高额竞合

5.资产拍卖流拍

房抵贷市场已经从过去1.0时代走到如今3.0时代，如果我们认为1.0时代是大水漫灌下的快速发展，2.0时代就是大浪淘沙、适者生存，那么现在3.0时代则是主动转型、积极创新的阶段。过去信托、P2P还可以做资金池，房价和销量上涨明显；2018年开始金融降杠杆，资管新规的实施使得金融市场暴雷不断，房价开始调整、销量增速不断下滑，一些机构退出了市场，一些机构裁员求生，活下来的机构基本上是凭借集团背景或资金背景才坚持到今天。如今3.0时代，银行资金开始入市，平台类机构经营压力增大，然而此时房价趋于稳定，一些机构只做助贷，不再兜底；一些机构改变了经营模式，自己做起贷款平台；一些机构打造助贷加资管加不良资产处置等全产业链模式。

房抵贷业务的发展阶段变了。欢迎资深人士加入我们的讨论社群，线上线下一起交流。以下是风控合规群分享的资料。欢迎大家交换。

❤️神奇的风控合规群，风控合规审批3群即将超过500人，各机构中后台领导打招呼派人入驻，联系微信ziguanjun05，❤️群内业务交流请参考以下规则：1、先确认监管底线 2、再梳理自身实操案例 3、最后结合情况给出主观意见 ❤️非标风控合规问答内刊已经发布5期

风控合规群资料下载：观点指数上半年报告：房企融资报告，房地产市场报告，物流地产报告，文旅地产报告，商业地产报告，联合办公室报告，物业服务报告，养老地产报告，产业地产报告，长租公寓报告；三旧改造，城市更新资料：珠海城市更新流程图，深圳城市更新项目房地产开发报建程序，惠州留用地，惠州城市更新政策汇编，广州城市更新政策解读及项目操作流程及改造项目报批程序流程图，广东省三旧改造政策汇编《深圳卷》《广州卷》《珠海卷》《中山卷》《惠州卷》《佛山卷》《东莞卷》《大湾区卷》城市进入研究：北京 成都 重庆 广州 杭州 南京 上海 深圳 苏州 天津 武汉 西安；京津冀河南十七地市山东十七地市粤港澳大湾区（含购房客户研究）荆门南宁厦门 扬州桐乡株洲新津湖州南充内江无锡江门昆明大理沈阳

长按或扫一扫二维码