从2019年末持续至今的疫情使国内众多企业、行业按下暂停键，往年春节前后房地产交易旺季的规律也被打破。

为了降低损失，多家房产中介、房地产商推出线上看房功能，近日恒大集团75折促销旗下房产的消息更是引起全网关注。

而房产因其增值保值的特性，也是持有人融资周转的有效的工具之一。房抵贷业务因此成为众多机构的主要资产类型之一，但随着近年监管及房地产市场变化，市场内多家平台倒闭，诸多玩家过得也并不如意。

房抵贷平台面临困境，多家退出、解散

房抵贷业务在前几年房价快速上涨时，一度是车抵贷、消费/信用贷外，最受行业欢迎的资产类型之一，P2P平台、互联网助贷平台、持牌金融机构等各类机构不断涌现。

早期P2P行业中涉及房抵贷业务的平台众多，2017年4月的数据显示，当时国内涉及房抵贷业务的正常运营平台数量达369家，如金蛋、银客网、多赢普惠等；但随着P2P行业监管趋严、房价增长放缓，“幸存者”寥寥无几。

互联网助贷机构则有房互网、大房东、融时代、快鸽按揭、神灯金融、泛华金融等，P2P、信托、银行等为其主要资金方。其中房互网是百乘金科旗下房抵贷平台，受2019年百乘金科特大“套路贷”事件影响，被爆已于近期解散，官网无法打开，大房东早期为麦子金服旗下平台，而后被后者实控人黄大容“私有化”，如今随着麦子金服的“凋零”，其官网也已同样无法打开。

在众多房抵贷业务玩家中，行业头部平台泛华金融发展也不顺利。

公开资料显示，泛华金融成立于1999年，于2006年从泛华集团分拆出来独立营业，业务重点从车贷转移至房抵贷，专注于一、二线城市。2018年11月7日，泛华金融于美国纽交所上市，成为中国房抵贷海外上市第一股。

根据泛华金融招股书，其已在全国40多个城市建立了75个分支机构。泛华金融主要以分期贷款方式向小微企业主提供房产抵押贷，借款金额一般10-30万元，期限为1-8年。

从招股书及过往财报数据来看，2016年-2017年间，泛华金融迎来快速发展，2016年、2017年放款金额分别为83亿元、171亿元，同比增长高达106.02%。与之对应的，利息和费用总收入、净利润也实现迅速增长，2017年全年，泛华金融利息和费用总收入34.37亿元，同比增长174.12%，净利润5.33亿元，同比增长126.81%。

（图注：来自泛华金融招股书及财报）

2018年下半年以来，泛华金融放款量增长乏力，2018年第四季度及2019年第一季度其放款仅10亿元左右，分别为11.28亿元、9.98亿元，其中2019年第一季度放款金额较2018年同期下滑高达120.54%。

（图注：来自招股书及财报，右侧2018年数据为拖欠率/2019年为总拖欠率）

泛华金融主要资金来源为信托，2016年、2017年、2018年上半年，信托资金占资金来源的比例分别为94.1%、95.4%、99.8%。

2019年第三季度财报显示，泛华金融在当期加深了与现有信托公司的合作，并开始与湖南信托有限公司、陕西国际信托有限公司进行合作。此外，泛华金融还在与多家银行和基金公司联系，探索合作机会。

行业龙头资产质量下滑，开发新的合作模型

泛华金融资产质量在2016年-2018年逐期下滑，对此泛华金融表示，逾期率增长是由于市场环境变化，未偿还贷款本金增长放缓和收款过程更长。

财报显示，泛华金融拖欠率（delinquecny ratio）由2016年底的5.38％增至2017年底的7.17％，2018年6月30日该数字为11.49%，2018年9月30日逾期率进一步增至12.07%，同期对应的不良率（逾期90天以上的贷款）则分别为1.5%、1.66%、1.92%、1.97%。截至2018年12月30日，泛华金融逾期率已上升至18.07%。

2019年以来其逾期率口径有所调整，2019年一季度末总拖欠率（aggregate delinquency rate ）为8.2%，较2018年底有所上升，2019年第二季度则有一定回暖，2019年第三季度末该数字进一步下滑至6.2%，而2019年财报中提及2018年12月31日的总拖欠率为7.6%。

资产质量下滑的同时，历史上泛华金融还对其信托合作方提供兜底，对出现逾期/坏账的贷款本息进行偿还，这也进一步对泛华金融的业务、资金等方面造成压力，直至2018年该模式逐步调整，平台不再提供“兜底”。

招股书显示，2018年该兜底模式仅适用于与中国对外经济贸易信托（FOTIC）合作的现有贷款及现有信托产品，并且计划对其他信托合作方作出同样的调整。

对于其业务规模收缩，泛华金融在招股书中披露，“由于监管环境变化，自2017年9月30日到2018年6月30日的三个季度，我们采取了更为谨慎的方法来发展我们的业务。这导致贷款余额增长放缓，且放款量下滑，给我们的财务及经营业绩带来影响。”

针对这一点，泛华金融做了新的尝试，开发新的合作模型。根据财报，2019年一季度来，为了扩大客户范围，降低信用风险及获客成本，泛华金融与借款人推介方及贷款服务销售合作伙伴进行合作，并要求销售合作伙伴提供向其所推介借款人发放贷款金额的20％。

该合作模型也取得一定成果，2019年第一季度末，泛华金融与大约600个销售合作伙伴签署了合作协议，其中300个开始向平台介绍借款人。截至2019年9月30日，其销售合作伙伴增至1150个，其中600个已向平台推介借款人。而对比放款规模来看，2019年第二季度及第三季度放款量已有所恢复。

持牌机构涉足，多银行、消金公司推出相应产品

P2P房抵贷平台、房互网、大房东等的衰落，泛华金融的“挣扎求生”，称得上目前房抵贷市场中助贷机构的缩影。

虽然有房产作为抵押，但一方面，催收难，房产变现周期长、成本高，且房产处置与房价直接相关，对平台的现金流及业务扩张造成压力，另一方面整个金融行业监管趋严，平台生存挑战随之增大，业务策略也更加谨慎。

而与此同时，持牌机构的房抵贷业务开始发力。如农业银行、中信银行、平安银行、浙商银行等银行均有房产抵押相关贷款产品。且其中部分房抵贷业务开始崛起。

如根据日前平安银行发布的2019年财报，2019年，平安银行个人房屋按揭及持证抵押贷款累计发放1930.45亿元；2019年末，个人房屋按揭及持证抵押贷款余额4110.66亿元，较上年末增长32.3%；其中，住房按揭贷款余额1993.71亿元，较上年末增长9.3%。

另据近日媒体报道，某银行在武汉（楼盘）市房抵贷业务月放款能达到3-4亿元，而助贷平台神灯金融的放款量则为1-2千万元左右。业务规模对比鲜明。

此外，部分持牌消费金融公司也推出房抵贷业务，如锦程消费金融的抵押贷业务为借款人提供全款房抵押、按揭房再抵押、抵押房二次抵押贷款；中银消费金融则推出新易贷-乐享贷，该产品为个人抵押消费贷款，借款人名下需有当地房产，支持二次抵押。

根据2019年8月联合信用发布的《中银消费金融2019年跟踪信用评级报告》，以抵押贷为主的乐享贷是中银消金线下三大产品支柱之一，2018年下半年中银消金主动压缩风险较高的新易贷信用贷业务规模，同时加大乐享贷的投放力度。截至2018年末，中银消金线下业务贷款余额328.15亿元，其中乐享贷占比19.53%。

整体来看，随着小额现金/消费贷市场竞争进入白热化、资产质量下滑，房抵贷市场或将逐步回暖，形成新的发展机遇。但无论是持牌机构还是助贷平台，房抵贷业务所面临的贷后、抵押物处置等问题仍待突破。